実家じまいや生前対策を考えるとき、最初の一歩になるのが「実家が誰の名義か」の確認です。ところが、親名義だと思っていた実家が、実は何十年も前に亡くなった祖父母の名義のままだった——こうしたケースは決して珍しくありません。名義が古いままだと、売却も相続も余計な手間がかかります。
この記事では、愛知県内で相続のご相談を受けている当窓口の視点から、実家の名義を確認する方法と、名義が古い場合の対処を、中立の立場でわかりやすく整理します。実家じまい全体の流れは実家じまい、何から始めればいいかをご覧ください。
実家の名義を確認する主な方法
相続では、死亡保険金が「遺産分割を待たずに受取人へすぐ入る現金」として役立つ場面があります。葬儀費用・相続税の納税資金・代償金の原資に使え、非課税枠（500万円×法定相続人）もあります。ただし一時払い終身は早期解約で元本割れ等があるため、当面使わない資金に限り、他の方法（生前贈与・信託・遺言・預貯金の取り分け）と比較して判断してください。
1. 登記事項証明書（登記簿）を取得する
最も確実なのが、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）です。ここには不動産の所有者（名義人）が記載されています。誰でも手数料を払えば取得でき、法務局の窓口・郵送のほか、オンライン（登記情報提供サービスや申請）でも取得できます。土地と建物は別々に登記されているため、両方を確認しましょう。取得には地番・家屋番号が必要で、これは後述の納税通知書などで確認できます。
2. 固定資産税の納税通知書を見る
毎年春頃に市区町村から届く固定資産税の納税通知書・課税明細書にも、対象の不動産と、その所在・地番などが記載されています。誰に課税されているかは、実質的な所有者を知る手がかりになります。ただし、あくまで課税上の情報であり、正式な名義は登記で確認するのが確実です。
3. 権利証（登記識別情報）を確認する
不動産を取得したときに交付される権利証（現在は登記識別情報通知）が手元にあれば、名義や不動産の特定に役立ちます。ただし紛失していることも多いため、確実なのは登記事項証明書の取得です。
名義が「親ではなかった」場合の対処
確認の結果、名義が親ではなく、すでに亡くなった祖父母などのままだった場合、相続登記（名義変更）がされていない状態です。この場合、実家を売却・活用する前に、相続登記を済ませる必要があります。相続人が世代をまたいで増えていると（数次相続）、関係者が多くなり手続きが複雑になるため、早めの対応が肝心です。
なお、相続登記は2024年から義務化され、相続を知ってから一定期間内に登記をしないと過料の対象となる場合があります。古い名義のまま放置するリスクは高まっているため、名義を確認して問題があれば、早めに司法書士などの専門家に相談しましょう。
名義確認を「生前対策」につなげる
名義の確認は、単なる事務作業ではありません。誰が所有者かがわかれば、その先の「誰にどう引き継ぐか」を考えられます。たとえば、生前贈与で早めに名義を子へ移す、遺言書で承継先を明確にする、といった対策の出発点になります。また、親が認知症になる前に方向性を決めておくことが重要な点は、空き家にする前にすべき生前対策でも解説しています。名義確認をきっかけに、生前贈与・遺言・家族信託といった選択肢を検討するとよいでしょう。
よくある質問(FAQ)
親の実家の名義を、子でも調べられますか？
登記事項証明書は、手数料を払えば誰でも取得できるため、子でも確認できます。地番・家屋番号がわかれば法務局やオンラインで取得可能です。地番は住所と異なる場合があるため、納税通知書などで確認しましょう。
名義が祖父母のままでした。どうすればいいですか？
相続登記がされていない状態です。売却や活用の前に、相続人を確定して相続登記を行う必要があります。世代をまたぐと相続人が増えて複雑になるため、早めに司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。相続登記は2024年から義務化されています。
納税通知書だけで名義を確認してよいですか？
納税通知書は手がかりにはなりますが、課税上の情報であり、正式な名義とは限りません。売却や相続を前提にするなら、登記事項証明書で正確な名義を確認することをおすすめします。
実家や資産の備えを確認してみませんか？ 相続税・生前対策かんたん診断（無料・登録不要・1分）で今の状況を整理できます。愛知県内での個別相談も承っています。
本記事は司法書士 今井 裕司(愛知第1112号／簡裁認定 第118116号)監修のもと、一般的な情報提供を目的として作成しています。複数の提携行政書士による監修体制で運営しており、特定個人の士業を推奨するものではありません。相続登記の具体的手続きは司法書士にご相談ください。
名義確認をきっかけに実家じまいが実際どのように進んだか気になる方は、実家じまいの相談事例｜愛知県での取り組みと進め方のヒントもあわせてご覧ください。
