実家をどうするか——「売る」「貸す」「住み続ける（誰かが住む）」という3つの選択肢の間で悩む方は少なくありません。どれが正解かは、物件の条件や家族の事情によって変わります。大切なのは、感情だけで決めず、いくつかの判断基準に沿って比較することです。
この記事では、愛知県内で相続・生前対策のご相談を受けている当窓口の視点から、実家を売る・貸す・住み続けるの判断基準を、中立の立場で整理します。実家じまい全体の流れは実家じまい、何から始めればいいかもあわせてご覧ください。
3つの選択肢のメリット・デメリット
相続では、死亡保険金が「遺産分割を待たずに受取人へすぐ入る現金」として役立つ場面があります。葬儀費用・相続税の納税資金・代償金の原資に使え、非課税枠（500万円×法定相続人）もあります。ただし一時払い終身は早期解約で元本割れ等があるため、当面使わない資金に限り、他の方法（生前贈与・信託・遺言・預貯金の取り分け）と比較して判断してください。
判断するときの5つの視点
駅距離・賃貸需要・築年数で、売りやすさ・貸しやすさが変わる
固定資産税・保険・修繕など、持ち続ける限り費用と手間がかかる
売却時、要件を満たせば譲渡益の特別控除が使えることも（要件・期限は要確認）
誰が住むのか、相続人の間で意見が一致しているか
住み続けつつ価値を活かす方法（リバースモーゲージ等）も選択肢になる
1. 立地と資産価値
駅からの距離、周辺の賃貸需要、建物の築年数などで、売りやすさ・貸しやすさは大きく変わります。需要のある立地なら「貸す」も選択肢になりますが、需要が乏しい地域では、維持費だけがかさむ前に「売る」判断が現実的なこともあります。
2. 維持費・管理の手間
固定資産税、火災保険、修繕費、庭の管理など、持ち続ける限り費用と手間は発生します。遠方に住んでいて管理が難しい場合、その負担に見合うかを冷静に見極める必要があります。
3. 税制上の特例
売却する場合、一定の要件を満たすと、相続した空き家の譲渡益に対する特別控除など、税負担を軽減できる特例が使えることがあります。要件や適用の可否は複雑なため、売却を検討する際は税理士に確認することをおすすめします。特例には期限や細かな条件があるため、タイミングも重要です。
4. 家族の意向と相続の見通し
誰かが住む予定があるのか、相続人の間で意見が一致しているのか。将来の相続で押し付け合いにならないよう、早めに家族で方向性を共有しておくことが大切です。空き家のまま相続を迎える前の対策は空き家にする前にすべき生前対策で解説しています。
5. 老後資金として活かせないか
親がまだ住んでいる場合、自宅に住み続けながら、その価値を老後資金に活かすリバースモーゲージという選択肢もあります。「住み続ける」と「現金化」の中間的な方法として、条件が合えば検討の余地があります。
認知症になる前に決めておくことの重要性
どの選択肢を選ぶにせよ、親が判断能力を失うと、売却も賃貸契約もできなくなります。「売る・貸す」を選ぶ可能性があるなら、親が元気なうちに方向性を決め、必要に応じて家族信託などで柔軟に対応できる仕組みを整えておくと安心です。
よくある質問(FAQ)
売るのと貸すの、どちらが得ですか？
一概には言えません。賃貸需要のある立地なら「貸す」で資産を残しつつ収入を得られますが、空室リスクや修繕費もかかります。需要が乏しく維持負担が重いなら「売る」が現実的です。立地・維持費・家族の意向を総合して判断しましょう。
売却で使える税の特例はありますか？
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡益に対する特別控除が使えることがあります。ただし要件や期限が細かいため、適用の可否は税理士に確認してください。
親が認知症になったら、実家は売れなくなりますか？
本人に判断能力がないと売買契約は原則できません。成年後見制度による方法もありますが制約があります。売却の可能性があるなら、元気なうちに家族信託などで備えておくと柔軟に対応できます。
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本記事は司法書士 今井 裕司(愛知第1112号／簡裁認定 第118116号)監修のもと、一般的な情報提供を目的として作成しています。複数の提携行政書士による監修体制で運営しており、特定個人の士業を推奨するものではありません。税・不動産取引の具体的な取扱いは、税理士・宅地建物取引業者など各分野の専門家にご確認ください。
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