「実家をどうするか、そろそろ考えないと」と感じていても、何から手をつければいいのかわからない——そんな声を、愛知県内の当窓口では数多くお聞きします。実家じまいは、親が亡くなってから動き出すと選択肢が大きく狭まるのが難しいところです。親が認知症などで判断能力を失えば、実家の売却も名義変更も原則としてできなくなってしまうからです。
この記事では、相続や生前対策のご相談を受けている当窓口の視点から、実家じまいを「何から始めればよいか」を、親が元気なうちにやるべきことを軸に整理します。特定の業者やサービスをすすめるのではなく、「本当に必要なことは何か」を見極める中立の立場でお伝えします。
実家じまいとは？なぜ「親が元気なうち」が大切なのか
実家じまいとは、親の住む実家について、片付け・処分・売却・活用などの方向性を整理し、将来に備えることです。相続が発生してからの「空き家問題」の対応とは異なり、親が健在なうちに、親自身の意向を確認しながら進められる点が大きな違いです。
なぜ早めが大切かというと、理由は主に3つあります。第一に、親が認知症などで判断能力を失うと、実家の売却・賃貸・リフォームといった契約が原則できなくなること。第二に、相続が起きてから相続人同士で「どうするか」を決めると、意見が割れてもめやすいこと。第三に、放置された空き家は管理の手間・費用・近隣リスクを生み、資産価値も下がりやすいことです。
実家じまいで整理すべき5つの論点
実家じまいと一口に言っても、考えるべきことは複数あります。次の5つの論点に分けて整理すると、進めやすくなります。
1. 実家の名義（所有者）を確認する
まず出発点は「実家が誰の名義か」の確認です。実は親名義だと思っていたら、すでに亡くなった祖父母名義のままだった、というケースは少なくありません。名義が古いままだと、売却や相続の際に余計な手間がかかります。確認方法は実家の名義、誰のものか確認する方法で解説しています。
2. モノの片付けを進める
長年住んだ実家には、大量の家財や思い出の品があります。親が元気なうちに一緒に片付けを進めておくと、いざというときの負担が大きく減ります。進め方や業者の選び方は実家の片付け、進め方と業者の選び方で詳しく整理しています。
3. 「売る・貸す・住み続ける」の方向性を考える
実家をどうするかの大きな分岐が、売却・賃貸・居住継続の選択です。それぞれにメリット・デメリットがあり、家族の事情や物件の条件によって適した選択は変わります。判断基準は実家を売る・貸す・住み続ける、判断基準で解説しています。自宅を活かして老後資金を得るリバースモーゲージという選択肢もあります（リバースモーゲージとは？）。
4. 空き家にする前の対策を考える
「当面は空き家のまま」という選択をする場合でも、放置は禁物です。管理・税・売却のしやすさの観点から、空き家にする前にやっておくべき生前対策があります。詳しくは空き家にする前にすべき生前対策をご覧ください。
5. 判断能力低下・相続への備えをする
実家じまいで最も見落とされがちなのが、この論点です。親が認知症になると実家の売却ができなくなるため、必要に応じて、柔軟に不動産を管理・処分できる家族信託や、判断能力低下に備える任意後見を検討します。実家じまいは、単なる不動産の話ではなく、生前対策そのものと地続きなのです。
実家じまいの進め方ステップ
- 実家の名義と、親の資産・負債の全体像を確認する
- 親の意向（住み続けたいか、施設か、売却してよいか）を聞く
- 片付けを少しずつ進める
- 売る・貸す・住むの方向性を家族で話し合う
- 認知症・相続への備え（家族信託・遺言・任意後見）を検討する
親とどう話し始めるか
実家じまいの最大のハードルは、親との話し合いです。いきなり「家をどうする」と切り出すと、親は「追い出されるのか」と身構えてしまいます。「もし入院したときに困らないように」「片付けを手伝うよ」といった、親の安心を入り口にすると話しやすくなります。焦らず、親の気持ちに寄り添いながら進めることが、結果的に円滑な実家じまいにつながります。
よくある質問(FAQ)
実家じまいは、親が亡くなってからでは遅いのですか？
亡くなってからでも対応はできますが、選択肢が狭まります。特に親が認知症になると、生前は実家の売却や賃貸契約が原則できなくなります。相続後は相続人全員の合意が必要になり、もめる原因にもなります。親が元気で判断能力があるうちに進めるのが理想です。
まず何から手をつければいいですか？
実家の名義の確認と、親の意向を聞くことから始めるのがおすすめです。名義が古いままだと後の手続きが複雑になり、親の意向がわからないと方向性を決められません。この2つが、費用のかからない最初の一歩です。
実家じまいと相続対策は別のものですか？
地続きです。実家という大きな資産をどうするかは、認知症対策（売却できなくなるリスク）や相続（誰が引き継ぐか）と切り離せません。実家じまいを入り口に、生前対策全体を見直すとよいでしょう。
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本記事は提携行政書士監修のもと、一般的な情報提供を目的として作成しています。複数の提携行政書士による監修体制で運営しており、特定個人の士業を推奨するものではありません。不動産の売買・登記の具体的手続きは、各分野の専門家にご相談ください。
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