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未登記の家を相続したら【2026年】名古屋市の届出・登記の要否と費用

基礎知識 実家・住まいの終活
未登記の家を相続したときの名古屋市の届出と登記の要否・費用の目安

相続した愛知の実家を、この先どうするか考えている方へ

住む人がいなくなった家にも、固定資産税は毎年かかります。名古屋市で空き家の税金が上がる仕組みと、愛知の市町村の空き家バンクで家を貸す・売るときの順番をまとめました。

名古屋市の空き家の固定資産税：勧告で何倍になるか

愛知の空き家バンク一覧と、相続した実家を出す順番

形見の品やブランド品を、手放すか迷ったら

相続放棄を考えている間に遺品を売ったり処分したりすると、相続を受け入れたとみなされることがあります。手放す前の仕分けの順番と、品物ごとの手放し方をまとめました。

遺品整理を自分でする手順：仕分けと手放し方

亡くなった方の車を、引き継ぐか手放すか決める前に

乗り続ける・売る・廃車にする、どの場合も相続人が手続きをします。窓口は普通車が運輸支局、軽自動車が軽自動車検査協会です。必要な書類と期限をまとめました。

車の名義変更（死亡・相続）の必要書類と期限

お墓をこの先どうするか、家族で話し合う前に

管理料が払われないままのお墓は、使用許可の取り消しや官報公告などを経て、無縁墓として改葬されることがあります。そうなるまでの流れと家族の選択肢をまとめました。名古屋市営の八事霊園・愛宕霊園の墓じまいは、返還と改葬の申し込みの流れを別にまとめています。

お墓を放置するとどうなる？無縁墓になるまでの流れ

八事霊園・愛宕霊園の墓じまい（名古屋市営墓地の返還）

留守にしている実家や、一人暮らしの親の家の防犯が気になる方へ

警察の分析では、住宅に入られる手口は鍵のかけ忘れと窓ガラス破りが多くを占めます。誰も住んでいない家と、親が一人で住む家とでは備え方が違うため、分けてまとめました。

空き家の防犯対策：お金をかけずにできることと警備会社の費用

一人暮らしの親が住む実家の防犯対策

相続した家・土地を、売るか持ち続けるか迷っている方へ

売る・貸す・住み続けるで、かかる費用と税金が変わります。亡くなった親が一人で住んでいた家を売るときは、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例もあります。

実家を売る・貸す・住み続けるの比べ方

相続した空き家を売るときの税金と3,000万円控除

手続きが落ち着いたら、残された親御さんの預金のことも

親が認知症と診断されると、本人名義の定期預金は家族でも解約できなくなることがあります。いまのうちにできる備えと、本人以外が解約するときの手順をまとめました。

親の定期預金を動かせなくなる前に読む

預金・退職金の置き場所は、目的で分けると迷いません

すぐ使うお金、しばらく使わないお金。目的ごとに向く置き場所と、銀行の窓口で勧められたときに確かめたい点を整理しました。

お金の置き場所を目的別に見る

受け取ったお金を、窓口で勧められるまま預け替える前に

相続の手続きで金融機関の窓口に行くと、受け取ったお金の預け先として商品を勧められることがあります。早く解約すると払った額を下回る期間があるものもあります。契約の前に確かめたい点をまとめました。

契約する前に確かめる点を見る

死亡保険金は、分ける遺産とは別に扱われます

死亡保険金は受取人のものとして、遺産分割の対象から外れるのが原則です。かかる税金も、契約者・被保険者・受取人の組み合わせで変わります。手元の保険証券で確かめられる早見表です。

組み合わせ別の早見表を見る

亡くなった親の家が、法務局に登記されていないと分かった方に向けて、名古屋市で相続人がする届出と、登記をするかどうかの考え方、かかる費用をまとめました。

名古屋市の固定資産税の案内（2026年3月31日・7月23日更新）、不動産登記法、国税庁の登録免許税の税額表、日本土地家屋調査士会連合会の報酬ガイドを、2026年11月4日に確かめた内容です。

登記のない家を相続したときの要点

  • 登記がなくても、固定資産税はかかっています。名古屋市は登記のない家を別の台帳（家屋補充課税台帳）に載せて課税しています。
  • 名古屋市では、相続人は「固定資産現所有者申告書」を市税事務所に出します。期限は、自分が持ち主になったと知った日の翌日から3か月です。相続登記を済ませた人と、相続放棄をした人は出さなくて構いません。
  • 売るつもりなら、売る前に表題登記と所有権保存登記がいることが多いです。取り壊して土地で売るなら、建物の登記はいりません。
目次

「未登記の家」とは。登記がなくても固定資産税はかかる

家の登記には、建物の場所・種類・広さを記録する「表題登記」と、持ち主を記録する「所有権保存登記」があります。未登記の家とは、このどちらもされていない家のことです。昔に建てた家や、建てたあとに増やした部屋・離れ・車庫で見られます。

登記がなくても、市は家があることを知っています。名古屋市は、登記のない家を「家屋補充課税台帳」に載せ、毎年1月1日の持ち主に固定資産税をかけています。親あての課税明細書にその家が載っていれば、市の台帳には載っています。

一方、法務局の記録には家が載っていません。このため、売るときや名義を変えるときに、まず登記から始める必要が出てきます。

親の家が未登記かどうかの確かめ方

いちばん確実なのは、市の台帳と法務局の記録を見比べることです。市の台帳に載っていて、法務局に記録がない家（または部屋・離れ）が、未登記の部分です。

見るもの取る場所分かること
名寄帳（なよせちょう）名古屋市なら市税事務所か、区役所・支所の税務窓口（郵送・電子申請も可）親が市内に持つ土地・家屋の一覧。登記のない家も載る
固定資産税の課税明細書毎年4月の納税通知書に同封その年に課税された土地・家屋。床面積や家屋の種類
建物の登記事項証明書法務局（全国どこでも取れる）登記されている建物の場所・床面積・持ち主
土地の登記事項証明書法務局土地の持ち主。建物の記録とは別
※名古屋市の案内では、名寄帳の写しは相続人も請求でき（戸籍などが要ることがある）、手数料は1年度分ごとに400円。課税明細書には、非課税のものと免税点未満のものは載りません。

見比べるときは、床面積に注目します。名寄帳の床面積が登記より広いときは、増築した部分が登記されていないことがあります。母屋は登記済みで、離れや車庫だけが未登記という家もあります。名寄帳の取り方は名寄帳の取得方法で説明しています。

名古屋市で相続人がする届出は「固定資産現所有者申告書」

名古屋市では、土地や家の持ち主が亡くなると、相続登記が済むまでの間、実際に持っている人（相続人など）が市に申告することになっています（名古屋市市税条例46条の3、2020年12月施行）。登記のない家は相続登記ができないため、この申告で納税する人を決めることになります。

名古屋市の案内には、登記のない家の持ち主を変える書類として「家屋補充課税台帳登録事項の相違に基づく届出書」もあります。ただし、これは売買や贈与で持ち主が変わったときの書類です。相続のときは、この届出書ではなく「固定資産現所有者申告書」を出すよう案内されています。

項目内容
出す人持ち主が亡くなり、自分が現所有者だと知った人（法定相続人、遺産分割で家を受け継ぐことになった人など）
出さなくてよい人相続登記を済ませた人、相続放棄をした人
期限現所有者だと知った日の翌日から3か月を経過した日まで。申告しないと10万円以下の過料が科されることがある
添える書類（分ける前）相続人であることが分かる戸籍謄本・除籍謄本、または法定相続情報一覧図の写し
添える書類（分けた後）遺産分割協議書と相続人全員の印鑑登録証明書。遺言なら公正証書遺言、検認を受けた遺言書、遺言書情報証明書のいずれか
出し方家のある区を担当する市税事務所に提出（写しでよい）、または電子申請
※名古屋市「現に所有している者の申告制度」（2026年3月31日更新）。申告の内容をもとに、新しく納税する人を決め、以後の納税通知書はその人（共有なら代表者）に届きます。

名古屋市に住民登録していた親が亡くなった場合、市税事務所から親族あてに申告をお願いする文書が届くことがあります。親が名古屋市の外に住んでいて、名古屋市内に家だけがある場合は、文書は届きません。自分から電子申請するか、市税事務所に連絡して申告書を送ってもらいます。

提出先は、家のある区で決まります。家についての問い合わせ先は、各市税事務所の固定資産税課の家屋担当です。

市税事務所担当する区固定資産税課 家屋担当
栄市税事務所千種・東・北・中・守山・名東052-959-3308
本陣市税事務所西・中村・中川・港052-433-4027
金山市税事務所昭和・瑞穂・熱田・南・緑・天白052-324-9808
※名古屋市「固定資産税・都市計画税に関するお問い合わせ先」（2026年4月1日更新）。土地の担当は別の番号です。

親の住所あてに届いた固定資産税の通知の扱い方は、亡くなった親宛に固定資産税の納税通知書が届いたらにまとめています。

登記はしなければいけない？法律の決まり

不動産登記法は、表題登記のない建物の持ち主になった人に、持ち主になった日から1か月以内に表題登記を申請するよう求めています（47条1項）。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の定めもあります（164条）。相続で家を受け継いだ人も、この「持ち主になった人」にあたります。

2024年4月1日に義務になった相続登記は、すでに持ち主の登記がある家や土地の名義を、相続人に変える手続きです。登記のない家は、名義を変える前の段階、つまり家そのものを登記する段階から始めることになります。相続登記の義務の中身は相続登記をしないとどうなる？で説明しています。

表題登記の申請は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士の仕事です。自分で申請することもできます。どちらも、何の書類で家が親のものだったと示すかが要になります。建てたときの書類（建築確認の通知書や工事の引き渡しの証明書など）が残っていないか、親の書類を探しておくと話が早く進みます。

売る・持ち続ける・取り壊す。行き先ごとの手続きと費用

登記をするかどうかは、この家をこの先どうするかで考えるのが現実的です。

この先することかかるお金の目安
持ち続ける（住む・空き家のまま持つ）名古屋市なら現所有者申告。法律上は表題登記の申請も求められる申告は無料。登記をするなら下の「売る」と同じ
売る（家付きで）表題登記をしてから所有権保存登記。そのあと売買の登記表題登記の調査士報酬は平均91,740円（税抜）。保存登記の登録免許税は家の価格の0.4%と司法書士の報酬
取り壊して土地で売る解体し、名古屋市なら市税事務所の家屋担当に知らせる（申告書は不要）解体費用。1月1日に家があれば、その年度の固定資産税は1年分かかる
※調査士報酬は日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士 報酬ガイド」（2025年度アンケート）の、木造2階建て・床面積約148㎡の居宅を新築したときの平均。古い家の調査や図面づくりで変わります。登録免許税は国税庁「登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在）で、課税標準は原則として固定資産課税台帳の価格。

たとえば、固定資産税の評価額（価格）が300万円の家なら、保存登記の登録免許税は300万円×0.4%＝1万2,000円です。これに、調査士と司法書士への報酬が加わります。

売るなら、なぜ登記が要るのか

家を買う人が住宅ローンを使う場合、銀行は家と土地に抵当権の登記をします。抵当権を登記するには、その家の持ち主の登記が先に要ります。そのため、未登記の家を家付きで売るときは、売る前に表題登記と所有権保存登記を済ませる段取りになることが多いです。

取り壊して土地だけを売るなら、建物の登記はいりません。名古屋市では、取り壊したら市税事務所の家屋担当に知らせるだけでよく、申告書の提出は不要とされています。取り壊しの費用と補助金は空き家の解体補助金 名古屋・愛知にまとめています。

売ったあとに空き家の3,000万円特別控除を使うつもりなら、名古屋市の「被相続人居住用家屋等確認書」の申請で、建物の登記事項証明書が求められます。建物が登記されていないときは、申請の前に市に相談しておきます。流れは被相続人居住用家屋等確認書 名古屋市で説明しています。

登記の費用をかけて家付きで売るか、取り壊して土地で売るかは、それぞれいくらで売れそうかを聞いてから決めるのが確かです。不動産会社2〜3社に査定を頼む方法は、名古屋・愛知で相続した実家を売る手順で説明しています。

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家付きで売るか、取り壊して土地で売るかを、値段を見てから決めたい場合

愛知の不動産会社「不動産SHOPナカジツ」が無料で査定します。申し込むときに、家が登記されていないことも伝えておきます。申し込むと、物件のことを確かめるためにナカジツから電話かメールで連絡があります。売らずに持ち続けると決めている方や、家が店舗の対応地域の外にある方は、申し込む必要はありません。近くの不動産会社に直接聞く方法もあります。

無料で査定を申し込む（ナカジツ公式）

申込先は株式会社不動産SHOPナカジツです。当サイト（いまから相続）が査定や売却の仲介をするものではありません。査定のあとの連絡は、申し込むときに『メールで』などと希望を伝えておくと安心です。

口コミと、査定のあとの連絡についての声は不動産SHOPナカジツの評判・口コミにまとめています。

未登記の家を相続したときによくある質問

未登記の家も、遺産分割の話し合いの対象になりますか

なります。登記がなくても、親が持っていた家は遺産です。分け方を書面にするときは、登記の番号がないため、名寄帳や課税明細書に載っている所在・家屋の種類・床面積などで、どの家かが分かるようにしておきます。名古屋市の現所有者申告でも、分けた後は遺産分割協議書の写しを添えます。

名古屋市に住んでいなくても、申告や届出は郵送でできますか

現所有者申告は、電子申請もできます（栄・本陣・金山の各市税事務所の申請フォーム）。売買や贈与のときの届出書は、市外に住む人のために郵送でも受け付けると案内されています。どちらも、家のある区を担当する市税事務所に問い合わせると確実です。

登記をすれば、固定資産税を払う人は変わりますか

名古屋市では、相続登記などで登記簿の持ち主が決まると、その翌年の4月から始まる年度分から、登記簿上の持ち主に課税すると案内しています。それまでは、現所有者申告で決まった人に通知書が届きます。

離れや車庫だけが未登記の場合も、同じですか

母屋が登記済みで、増築した部屋や離れが登記されていない場合は、母屋の登記を直す手続き（表題部の変更の登記）か、別の建物としての登記になることがあります。どちらになるかは建物のつくりで変わるため、土地家屋調査士に図面や現地を見てもらって決めます。

参考にした公的情報

※本記事は2026年11月4日時点の名古屋市・国税庁などの公式情報をもとにした一般的な情報です。名古屋市以外の市町村では、届出の名前や書類が違います。当社は登記の申請や書類の作成、税額の計算は行いません。表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記や相続登記は司法書士、固定資産税は家のある市町村の担当課にご確認ください。

相続した実家を売るか持つか、手続きの順番を30分無料で整理できます052-766-5650無料相談を申し込む
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この記事を書いた人

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