親が暮らしていた埼玉の実家を相続した。自分は都内や別の県に家があり、戻って住む予定はない。月に一度の換気や草取り、毎年の固定資産税が少しずつ重くなってきた。売るなら何から始めて、どこに査定を頼めばよいのか。そう考え始めた方に向けた記事です。
売る・貸す・持つの比べ方、売り出すまでの順番、査定の頼み方、空き家の3,000万円特別控除とさいたま市・川口市の申請先、市の相談窓口と解体の補助、費用を、2026年11月時点の公式情報で確かめて整理しました。
先に結論：住む人がいないなら、特例の期限から逆算して売る準備を始める
この記事の結論
- 判断：家族の誰も住む予定がなく、通って管理するのがつらいなら、売る方向で考えるのが基本です。いったん貸すと、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。
- 期限：相続登記は、相続で取得したと知った日から3年以内です（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）。特例は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。
- 頼み方：一括査定サイトは使わず、実家の近くで長く営業している会社と、広い地域で営業している会社など2〜3社を自分で選び、同じ文面で訪問査定を頼みます。
- 市の窓口：特例に要る確認書は、さいたま市は環境総務課、川口市は住宅政策課が受け付けます。さいたま市は区役所や支所では受け付けていません。
税金の計算と特例の細かな条件は相続した空き家の税金と売却（3,000万円特別控除の条件・期限）で、売る・貸す・住み続けるの費用と税金の比べ方は実家を売る・貸す・住み続ける？費用と税金で比べる判断基準でくわしく説明しています。この記事は、埼玉の実家を売り出すまでの「決め方」「頼み方」と市の窓口に絞ります。
売る・貸す・持ち続ける、3つの比較
実家の行き先は大きく3つです。駅からの距離などで買い手や借り手の見つかりやすさは家ごとに違うので、家族の事情と、毎年の手間とお金で比べます。
「売れるまで貸す」は、特例を手放すことになる
空き家の3,000万円特別控除は、相続した時から売る時まで、家を事業・貸付け・居住のどれにも使っていないことが条件です。「買い手が見つかるまで人に貸そう」「しばらく兄弟が住もう」と使い始めると、あとで売っても控除は使えません。控除の有無で税金が数百万円変わることもあるので、貸すかどうかは、売った場合の税金と並べてから決めてください。
兄弟で分けるなら、家をいくらと見るかを先にそろえる
売って代金を分けるにしても、1人が家を継いで兄弟にお金を払うにしても、話し合いの土台は「家をいくらと見るか」です。査定額・路線価・固定資産税評価額のどれを使うかで差が出ます。違いは遺産分割の不動産の評価方法（時価・路線価・固定資産税評価額の違い）にまとめています。
売り出すまでの順番（6つのステップ）
売ると決めたら、次の順に進めます。1と2を後回しにして査定だけ進めると、買い手が見つかっても引き渡しができず、話が止まります。
時間が一番かかるのは1の話し合いです。兄弟が遠くに住んでいると、協議書の署名と押印を郵送でやりとりする日数もかかります。親が家を買ったときの契約書は、見つからないと売った金額の5%を取得費とみなして税金を計算することになるため、片付けの前に探してください。
査定の頼み方：一括査定を使わず、2〜3社を自分で選ぶ
住所を入れるだけで何社にも頼める一括査定サイトは手軽ですが、相続した実家の査定では、当社は使わないほうがよいと考えています。理由は3つです。
- 連絡が一度に来る：申し込んだ直後から、何社もの電話やメールが届きます。手続きで疲れている時期には大きな負担です。
- 金額が高めに出やすい：会社は売却を任せてもらう契約を取りたいので、高めの金額を出すことがあります。査定額は「この値段で売れる」という約束ではありません。
- 情報の届く先を選びにくい：家の住所や連絡先が、どの会社に渡るかを自分で決めにくいことがあります。
頼む会社は自分で選びます。たとえば、実家の近くで長く営業している会社を1社、広い地域で営業している会社を1社。早く現金にしたい事情があれば、自社で買い取る会社を1社加えます。買取は仲介より価格が下がることが多い一方、買い手を待つ期間がありません。
同じ文面で頼み、書面で比べる
どの会社にも同じ一文で頼みます。「相続した家で、相続登記は（済み／まだ）です。訪問査定をお願いします。査定額の根拠になった近くの成約事例と、売れるまでの見込み期間を書面でいただけますか。」こうすると、金額だけでなく説明の中身を並べて比べられます。
- 根拠：近くで実際に売れた事例を示しているか
- 期間：何か月で売る計画か。特例の期限に間に合うか
- 売り方：古家付きで売るか、解体して更地にするか。その費用まで説明があるか
- 費用：仲介手数料、測量や片付けが要るかを、契約前に書面で示しているか
- 急がせないか：その場で専属専任媒介契約を求めず、家族で相談する時間をくれるか
頼む前に国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、実家のある町の取引価格や成約価格を見ておくと、査定額の見当がつきます。
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実家が埼玉県の川口市・草加市・八潮市周辺にある方へ
愛知県岡崎市に本社がある「不動産SHOPナカジツ」は、埼玉県内では川口市（川口鳩ヶ谷店）と草加市（草加越谷店）に店があり、川口市・草加市・八潮市と、さいたま市・越谷市・三郷市の一部を対象の地域にしています。売ると決める前でも、いくらになるかを知るために無料で査定を頼めます。申し込むと、ナカジツから電話かメールで、家の場所や状態を確かめる連絡があります。
合わない方：家族が住み続けると決まっている方、対象の地域の外（県の西部・北部など）に実家がある方。その場合は、実家の近くで長く営業している不動産会社に頼むか、国土交通省の不動産情報ライブラリで近くの取引価格を見ておく方法があります。
申込先は株式会社不動産SHOPナカジツです。当サイト（いまから相続）が査定や売却の仲介をするものではありません。連絡はメールがよい方は、申し込むときにそう書いておくと安心です。
空き家の3,000万円特別控除と、さいたま市・川口市の確認書
亡くなった親が一人で住んでいた家を売るとき、条件を満たせば、売った利益から最高3,000万円を差し引けます（国税庁No.3306）。主な条件は、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、亡くなる直前に親のほかに住んでいた人がいないこと、売却代金が1億円以下であること。売る期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日で、特例そのものは2027年12月31日までの売却が対象です。2024年1月1日以後の売却で、家と土地を相続した人が3人以上なら、1人あたりの上限は2,000万円になります。
確定申告には、家のある市が出す「被相続人居住用家屋等確認書」を添えます。さいたま市と川口市の申請先は次のとおりです。
川口市の必要書類には、電気・水道・ガスの使用をやめた日がわかる書類や、「現況空き家」と書かれた不動産会社の広告も並んでいます。片付けで捨てやすいので残しておいてください。ほかの市町村の家は、その市町村に確かめます。実家が愛知にある方は名古屋・愛知で相続した実家を売る手順で名古屋市の窓口をまとめています。
⚠️ 特例が使えるかは、売買契約の前に確かめる
親が老人ホームに入っていた、子が同居していた、一度貸したことがある場合は、判断が変わります。売った後では戻せないため、契約の前に税務署か税理士に確かめてください。当社は税額の計算や申告は行いません。
さいたま市・川口市の空き家の相談窓口と、解体の補助
さいたま市は、売るか貸すかの相談先として「さいたま市空き家ワンストップ相談窓口」を案内しています。空き家がさいたま市内にあるか、相談する人がさいたま市民であることが条件です。市の空き家対策のページの一覧には、空き家バンクや解体の補助金の案内はありません（2026年11月確認）。
川口市には「川口市空家除却補助金」があります。令和6年度の案内では、道路に接していないなどで建て替えができない土地にある、傷みが激しい家や耐震性が足りない家が主な対象で、補助は工事費の5分の4（上限100万円）、耐震性が足りないだけの家は工事費の23%（上限50万円）でした。交付が決まる前に工事を始めると対象になりません。受付は年度ごとで、予算に達すると締め切られるため、今年度の受付状況は住宅政策課（048-229-7805）に確かめてください。
今日できる一歩
- 固定資産税の課税明細書を探し、家と土地の所在（地番・家屋番号）を確かめる
- 亡くなった日から特例の期限（3年を経過する日の属する年の12月31日）を計算し、その半年前をカレンダーに書く
- 兄弟に「売る・貸す・持つ」のどれを考えているかを聞き、査定を頼む会社を2〜3社書き出す
売るときにかかる費用の一覧
売った代金がそのまま手元に残るわけではありません。主な費用を、決まり方と払う時期と一緒に並べます。
よくある質問
相続登記をしないまま、実家を売ることはできますか
できません。名義が亡くなった方のままでは、買主へ名義を移せないためです。査定や売り出しの相談は登記の前でもできますが、引渡しまでに相続登記を済ませる必要があります。
査定は何社に頼めばいいですか
2〜3社が目安です。1社では比べられず、多すぎると連絡の対応が負担になります。実家の近くの会社と広い地域で営業する会社を組み合わせ、同じ文面で訪問査定を頼むと比べやすくなります。
売れるまでの間だけ、人に貸してもいいですか
貸すと、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。相続してから売るまで、家を事業・貸付け・居住に使っていないことが条件だからです（国税庁No.3306）。
さいたま市の確認書は、区役所でもらえますか
もらえません。さいたま市では環境局環境共生部環境総務課が受け付けていて、区役所や支所では書類の受付も相談もしていないと案内されています。
参考にした情報
- 国税庁 タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm - 国税庁 タックスアンサーNo.3208「長期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm - 国税庁 タックスアンサーNo.3258「取得費が分からないとき」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm - 国税庁 タックスアンサーNo.7108「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm - 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html - 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf - 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の概要
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001726286.pdf - さいたま市「相続した空き家の譲渡所得の特別控除について」
https://www.city.saitama.lg.jp/001/154/007/001/p048672.html - さいたま市「さいたま市空き家ワンストップ相談窓口をご利用ください」
https://www.city.saitama.lg.jp/001/154/007/013/p066529.html - さいたま市「空き家対策」のページ一覧
https://www.city.saitama.lg.jp/001/154/007/013/index.html - 川口市「必要書類一覧（令和6年1月1日以降の譲渡）」
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/117/hituyou1.pdf - 川口市「川口市空家除却補助金」案内（令和6年度）
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/117/zyokyakupanfu.pdf - 不動産SHOPナカジツ「ナカジツ、埼玉に初出店！『おうち探し館！川口鳩ヶ谷店』」
https://nakajitsu.com/news/63811p/ - 不動産SHOPナカジツ「川口市の不動産売却に強い不動産会社」（対象エリアの記載）
https://nakajitsu.com/column/73443p/ - LIFULL HOME’S「株式会社不動産SHOPナカジツ 草加越谷店」
https://www.homes.co.jp/satei/realtor/mid-156070/
※本記事は2026年11月時点の法令と公的機関の公開情報をもとにした一般的な説明です。特例が使えるか、税額がいくらになるかは個別の事情で変わります。税務署か税理士にご確認ください。登記の手続きは法務局か司法書士にご相談ください。市の補助や窓口の受付状況は変わることがあるため、各市にご確認ください。特定の不動産会社をすすめるものではありません（PR枠を除く）。
