実家を親が生きているうちに名義変更・売却するとどうなる｜贈与税・相続税・3,000万円控除の比較

親が施設に入った、実家に誰も住まなくなった、親の物忘れが増えてきた。こうしたときに出てくるのが「今のうちに実家の名義を自分に変えておいたほうがいいのでは」「いっそ売ってしまったほうがいいのでは」という考えです。

結論から言うと、名義を移すのは相続まで待つほうが税金は安く、売るのは親が生きているうちのほうが有利になることが多い——という、少しねじれた答えになります。この記事では、実家の処分を考えている子世代の方に向けて、名義変更と売却を分けて、かかる税金と使える特例の期限を並べます。数字は2026年9月時点で確認したものです。

先に結論：名義を「生前に移す」と、登記の税金は5倍になる

ただし「では相続まで待とう」で終わりではありません。親の判断能力が落ちると、名義を移すことも売ることもできなくなります。そして売却については、親が生きているうちのほうが使える控除が大きいことがあります。名義変更と売却は別の話として考えてください。

生前の名義変更は「贈与」——かかる税が3つに増える

親が元気なうちに実家の名義を子に変えることは、お金のやり取りがなければ贈与です（対価を払えば売買になり、また別の話になります）。贈与として名義を移すと、相続で受け継ぐ場合にはかからない税が加わります。

見落とされがちなのが表の4行目、小規模宅地等の特例です。これは、亡くなった方が住んでいた宅地を相続する場合に、一定面積まで評価額を大きく下げられる制度で、相続税の額に強く効きます。ところが生前に贈与してしまうと、その土地は「相続で取得した宅地」ではなくなるため、この特例の対象から外れます。相続税がかかる規模のご家庭では、生前に名義を移したことで、かえって全体の税負担が増えることがあります。

つまり、「相続で家族がもめないように、今のうちに名義を移しておく」という理由だけで贈与するのは割に合いません。誰に承継させるかを決めたいだけなら、遺言書のほうが費用も税も軽くて済みます。それでも生前に名義を移すと決めた場合の登記の手順と費用の計算は、生前贈与で不動産の名義変更を自分でする手順と費用にまとめています。

相続時精算課税の使いどころ

それでも生前に名義を移したい事情があるとき、贈与税を抑える手として使われるのが相続時精算課税です。60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、累計2,500万円までは贈与税がかからず（超えた分は一律20％）、2024年からは年110万円の基礎控除も加わりました。

評価額2,500万円以内の実家であれば、贈与税を出さずに名義を移せます。ただし次の3点は変わりません。

• 登録免許税2.0％と不動産取得税は、通常どおりかかります。
• 贈与した不動産は、相続のときに贈与時の価額で相続財産に加算されます。相続税そのものが消えるわけではありません。
• 小規模宅地等の特例は使えません。

向いているのは、これから値上がりが見込める不動産（贈与時の低い価額で固定できる）や、収益を生む物件（家賃収入を早く子に移せる）です。何も生まない実家をただ移すだけであれば、税の面での利点は限られます。一度選ぶとその贈与者からの贈与は暦年課税に戻せないので、選ぶ前に税理士の試算を取ってください。制度の中身は生前贈与のやり方｜110万円の非課税を正しく使う手順で整理しています。

売るなら、親が生きているうちか、相続後か

売却は、名義変更とは逆の結論になることがあります。判断を分けるのは、売った利益（譲渡所得）から3,000万円を引ける特例を、誰が使えるかです。

親が生きているうちに売る場合

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、その家に住んでいた本人が売ることが条件です。実家に住んでいるのは親なので、要件を満たすのは親本人です。親名義のまま親が売れば、利益から3,000万円を引けます。

ここで先に名義を子へ移してしまうと、売主は子になります。子はその家に住んでいないので、3,000万円控除は使えません。名義変更と売却の順番を間違えると、3,000万円の控除がまるごと消えるということです。

もうひとつ。親から子へ売る（親子間売買）形にしても、この控除は使えません。配偶者や直系血族など特別の関係がある人への売却は、控除の対象外とされているためです。

なお、親がすでに施設に入っていて実家が空いている場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、この控除は使えます。施設入所から時間が経っているご家庭は、この期限が先に来ることがあります。

相続後に売る場合

相続してから売る場合にも、使える特例が2つあります。ただしどちらも期限が短く、要件も細かいので、あてにするなら先に確認が必要です。

空き家の特例は、要件が多いぶん外れやすい制度です。とくに「昭和56年5月31日以前の建築」「相続後に人を住まわせていないこと」の2つで落ちるケースが目立ちます。相続後に子が一時的に住んだ、荷物置き場として貸した、というだけで使えなくなります。相続後の売却の流れは相続した家の売却手順にまとめています。

親の判断能力が落ちると、売ることも名義を移すこともできなくなる

ここまでの話には、大きな前提があります。名義変更も売却も、親本人の意思がなければできないということです。

不動産の売買契約も贈与契約も、契約である以上、親に判断能力（意思能力）が必要です。認知症が進んで意思の確認が取れなくなると、司法書士が登記を受けられず、不動産会社も契約を進められません。預金が引き出せなくなる口座凍結と、まったく同じ構図です（認知症による口座凍結）。

実家の処分でいちばん多い後悔は、税金の選び間違いではなく、この「決められる時期を過ぎてしまった」というものです。親が元気なうちに、売るのか・貸すのか・誰が引き継ぐのかを話しておくだけで、選べる幅が変わります。実家を売る・貸す・住み続ける、どう選ぶ?判断基準を徹底比較もあわせてご覧ください。

家族信託という選択肢

「名義は移したくないが、親が動けなくなったときに実家を売れる状態にしておきたい」。この要望に応えるのが家族信託（民事信託）です。親を委託者、子を受託者として実家を信託しておくと、登記上の名義は子に移りますが、利益を受ける権利（受益権）は親に残ります。

• 受益権が親のままなので、信託した時点では贈与税はかかりません（受益者を子にすると贈与になります）。
• 親の判断能力が落ちたあとも、受託者である子が売却できます。家庭裁判所の許可は要りません。
• 信託の登記には登録免許税がかかり、契約書の作成や公正証書化にも費用がかかります。相続時に受益権が相続財産になる点も変わりません。

万能ではなく、設計を誤ると使えない信託になります。費用と手間に見合うかは家庭によります。判断材料は家族信託のデメリットで整理しています。

実家と資産の状況から、贈与・遺言・信託のどれが合うかの目安は、相続税・生前対策かんたん診断（無料・登録不要・1分）で確認できます。

よくある質問

親から相場より安く買えば、贈与税はかかりませんか。

かかることがあります。著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、時価との差額が贈与とみなされます。親子間で「固定資産税評価額で売買した」という形にしても、時価と大きく離れていれば差額に贈与税がかかります。売買にするなら、価格の根拠（不動産会社の査定など）を残してください。

共有名義にしておけば、あとで楽になりますか。

逆に難しくなることが多い形です。売却には共有者全員の同意が必要なので、そのうちの1人が認知症になったり、亡くなってその持分がさらに分かれたりすると、身動きが取れなくなります。持分を贈与した時点で贈与税と登録免許税もかかります。分けるなら、売って現金にしてから分けるほうが確実です。

相続登記をしていない古い名義のままです。売れますか。

そのままでは売れません。祖父母など前の世代の名義のままであれば、まず相続登記を済ませる必要があります。世代をまたぐほど相続人が増えて手続きが重くなります。相続登記は2024年から義務化されており、放置すると過料の対象になる場合があります。まず実家の名義、誰のものか確認する方法で現状を確かめてください。

あわせて読みたい

• 実家を売る・貸す・住み続ける、どう選ぶ?判断基準を徹底比較
• 実家の名義、誰のものか確認する方法|登記簿の調べ方と古い名義の対処
• 相続した家の売却手順|税金を抑える特例と損しない5つのポイント
• 空き家にする前にすべき生前対策|管理・税・売却で困らないために
• 生前贈与のやり方|110万円の非課税を正しく使う手順（振込・契約書・7年加算）

参考にした公式情報（2026年10月確認）

• 国税庁 タックスアンサー No.7191（登録免許税の税額表）
• 愛知県「不動産取得税」
• 国税庁 タックスアンサー No.4408（贈与税の計算と税率）
• 国税庁 タックスアンサー No.4152（相続税の計算・基礎控除）
• 国税庁 タックスアンサー No.4103（相続時精算課税の選択）
• 国税庁 タックスアンサー No.4124（小規模宅地等の特例）
• 国税庁 タックスアンサー No.3302（マイホームを売ったときの特例）
• 国税庁 タックスアンサー No.3306（被相続人の居住用財産〈空き家〉を売ったときの特例）
• 国税庁 タックスアンサー No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するＱ＆Ａ」

本記事の制度・数値は2026年9月時点のもので、国税庁タックスアンサー（No.3267／No.3302／No.3306／No.4103／No.4152／No.4408／No.7191）および愛知県の不動産取得税の案内を確認して作成しています。不動産取得税は都道府県税のため、税率や軽減の取り扱いは自治体の案内でご確認ください。税制は改正されることがあり、特例の適用可否は個別の事情で変わります。実際の判断にあたっては、税理士・司法書士など専門家にご相談ください。