住所等変更登記の義務化｜自分でやれば1物件1,000円。頼むべきなのはどんな人か

相続登記を済ませたのは、去年のことでした。法務局から届いた登記識別情報通知をあらためて見返していて、ふと手が止まります。名義は自分になっているのに、住所の欄は結婚前、実家にいた頃の住所のまま——。あるいは、何年も前に引っ越したきり、登記簿の住所を変えていないことに、今になって気づいた方もいるかもしれません。「このままで大丈夫なのだろうか」という疑問に、正確な期限と金額でお答えします。

「住所を変え忘れているだけ」というのは、少し正確さに欠ける言い方かもしれません。本当に気になっているのは、①いつまでに、②いくらの過料のリスクがあって、③自分で直せるのか、それとも司法書士に頼むべきなのか、という3つの判断ではないでしょうか。しかも、よく似た制度に相続登記の義務化(過料10万円以下)があり、「もう相続登記はしたから大丈夫」と思い込んで、住所変更だけを見落としてしまうケースも少なくありません。だから、この記事では、施行日・期限・過料の正確な内容と、自分で申請する場合の手順、そして司法書士に頼むべき人の見極め方までわかるようにしました。

住所等変更登記の義務化とは？施行日・対象・期限を正確に確認

不動産登記法の改正により、2026年(令和8年)4月1日から、不動産の名義人(所有権の登記名義人)には、住所や氏名(法人の場合は本店所在地や名称)に変更があった場合、その変更登記をする義務が課されます。対象になるのは、転勤や結婚などによる引っ越しで住所が変わった場合、結婚・離婚などで氏名が変わった場合です。法人であれば、本店移転や社名変更が該当します。

申請の期限は、住所・氏名の変更日から2年以内です。正当な理由なくこの期限を過ぎると、5万円以下の過料の対象になることがあります(不動産登記法第164条第2項)。過料は自動的に科されるわけではなく、①登記官が変更を把握して催告書を送る、②催告の期限内に登記や申出がされない場合に登記官が裁判所へ通知する、③裁判所が要件を判断して過料の裁判を行う、という段階を踏みます。DV被害・経済的困窮・重病など「正当な理由」が認められる場合は、この通知自体が行われません。

施行前、つまり2026年3月31日以前にすでに住所や氏名が変わっていて、まだ変更登記をしていない方も対象です。この場合は2028年3月31日までに変更登記(または後述する検索用情報の申出)をする必要があります。「施行日から2年」ではなく、施行日にかかわらずこの日付が期限になる点に注意してください。

なお、登記簿上の住所が現在のご自身のものか、そもそも誰の名義になっているかを確認する方法は、実家の名義、誰のものか確認する方法｜登記簿の調べ方と古い名義の対処で詳しく解説しています。

相続登記の過料(10万円)と何が違う？混同しやすいポイント

「相続登記はもう義務化されて、うちも済ませたから大丈夫」という声をよく聞きます。しかし、住所等変更登記の義務化は、2024年4月1日から始まった相続登記の義務化とは別の制度です。相続登記を済ませていても、その後の住所・氏名の変更登記を怠っていれば、こちらの義務は別に発生します。2つの制度は、施行日・期限の起算点・過料の金額がすべて異なるため、混同しないよう整理しておきましょう。

相続で不動産を取得した際の名義変更(相続登記)そのものについては、義務化の対象・期限・過料が住所等変更登記とは別建てで定められています。相続登記をまだ済ませていない不動産をお持ちの方は、まず登記簿上の名義を確認する方法から着手することをおすすめします。

「検索用情報の申出」(スマート変更登記)を使えば無料にできる人

住所等変更登記の義務化に合わせて、法務局には「検索用情報の申出」という制度が用意されています。氏名・振り仮名・住所・生年月日・メールアドレスなどをあらかじめ法務局に登録しておくと、法務局が概ね2年に1回、住民基本台帳ネットワーク(住基ネット)に照会し、住所や氏名の変更を確認できた場合に、本人の了解を得たうえで登記官が職権で変更登記をしてくれる仕組みです。自分で申請書を作成する必要がなく、費用もかかりません。

利用できるのは、国内に住所がある個人と、会社法人等番号を持つ法人です。海外に居住している方は、法務局側で住所の変更を確認する手段がないため対象外になります。申出の方法は2通りあります。1つは、登記申請と同時に検索用情報を申請情報に含める方法。もう1つは、すでに登記が済んでいる方向けの単独申出で、Webブラウザで完結する「かんたん登記申請」の利用、または申出書を管轄法務局へ提出する方法です。申出の受け付け自体は2025年4月21日から始まっており、実際に法務局が住基ネットを照会して職権登記を行うのは、義務化と同じ2026年4月1日以降です。

ただし、この申出をしても、変更のたびに即座に登記されるわけではありません。法務局が住基ネットに照会するタイミングまでは、登記簿上の住所が古いままになる期間が生じます。不動産の売却などで急いで登記事項証明書の住所を最新化したい場合は、次章で紹介する自分での申請か、司法書士への依頼を検討してください。

自分で申請する場合の手順

住所等変更登記は、書類さえ揃えば、司法書士に依頼せず自分で申請することもできます。法務局のWebサイトには、一戸建て編・マンション編の記載例と、申請手続きを解説する動画が公開されています。おおまかな流れは次のとおりです。

法務省・法務局の公開情報では、住所等変更登記に特別な非課税措置があるとは案内されていません。原則として、不動産1個につき1,000円と考えておくとよいでしょう。オンライン申請なら法務局に出向かずに自宅から手続きでき、書類集めさえ終われば、申請書の作成から提出まで数十分〜1時間程度で完了することも珍しくありません。不動産の売却を控えている場合は、決済までに登記が完了するよう早めに着手しておきましょう。実家の売却・賃貸・住み続けるかの判断基準は実家を売る・貸す・住み続ける、どう選ぶ？判断基準を徹底比較で解説しています。

司法書士に頼むべきなのはどんな人か

登録免許税だけを見れば1,000円で済む手続きですが、誰にとっても自分でできるとは限りません。次のいずれかに当てはまる方は、司法書士への依頼を検討したほうが、結果的に早く・確実に進められることが多いです。

• 住所変更の履歴が2回以上ある：登記簿上の住所から現住所まで、住民票の除票や戸籍の附票を連続してつなげる必要があり、通数が増えるほど収集の手間が増えます
• 海外への転出歴がある：住民票の除票だけでは住所のつながりを証明できず、在留証明書など追加の書類が必要になることがあります
• 必要な証明書がすでに取得できない：保存期間の経過などで住民票の除票・戸籍の附票が取得できない場合、上申書(申立書)の作成など、通常と異なる対応が必要です
• 共有名義や複数の不動産をまとめて変更したい：共有者ごとの持分や、複数物件分の書類を整理する必要があります
• 氏名の変更を伴い、戸籍の変遷が複雑：婚姻・離婚・養子縁組などが重なっている場合、氏名のつながりを証明する戸籍の通数が増えます

逆に言えば、これらに当てはまらない方は、このあと紹介する通り自分で完結できる可能性が高い手続きです。空き家として管理している実家がある場合は、名義や登記を整理しておくと将来の選択肢が広がります。詳しくは空き家にする前にすべき生前対策｜管理・税・売却で困らないためにをご覧ください。

実務でよくあるつまずき

こんな方は、司法書士に頼まなくても大丈夫です

セルフチェック：自分でできるか、3段階で確認

次の4項目のうち、いくつ当てはまるか数えてみてください。

• 引っ越しや結婚などによる住所・氏名の変更が2回以上ある
• 海外に住んでいた(住民票を除票していた)期間がある
• 共有名義や、複数の不動産をまとめて変更したい
• 住民票の除票・戸籍の附票がすでに取得できない(廃棄済みと言われた)

よくある質問

Q1. 相続登記の過料と何が違うのですか？

相続登記の義務化は2024年4月1日施行で、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。住所等変更登記の義務化は2026年4月1日施行で、住所・氏名の変更日から2年以内に登記しないと5万円以下の過料の対象になります。制度も期限の起算点も過料の金額も別物で、片方を済ませても、もう片方の義務は残ります。

Q2. すでに何年も前に住所を変えています。今からでは遅いですか？

遅くありません。2026年3月31日以前にすでに変更している方は、2028年3月31日までに変更登記(または検索用情報の申出)をすれば義務違反にはなりません。気づいた時点で早めに手続きすることをおすすめします。

Q3. 何度も引っ越している場合、途中の住所はどう証明すればいいですか？

登記簿上の住所から現在の住所まで、住民票の除票や戸籍の附票をつなげて証明します。転居の回数が多いほど必要な書類も増え、保存期間の関係で一部が取得できないこともあります。つながりが取れない場合は、上申書の作成など通常と異なる対応が必要になるため、司法書士への相談が現実的です。

Q4. 自分で申請する場合、費用はどのくらいかかりますか？

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。これに加えて、住民票の写しや戸籍の附票など証明書の取得実費(1通数百円程度)がかかります。司法書士に依頼する場合は、これらの実費に加えて司法書士報酬が別途発生します。金額は書類の収集状況などにより異なるため、依頼前に見積りを確認してください。

Q5. 「検索用情報の申出」をすれば、もう自分で手続きしなくてよくなりますか？

申出をしておけば、法務局が住基ネットで変更を確認できた時点で、本人の了解を得たうえで職権により登記されます。ただし確認のタイミングは概ね2年に1回程度で、変更した瞬間に反映されるわけではありません。また海外居住者は対象外です。不動産の売却などで急いで住所を最新化したい場合は、この記事で紹介した自分での申請か、司法書士への依頼を検討してください。

まとめ：期限を知れば、あとは書類が揃うかどうかだけ

住所等変更登記の義務化は、2026年4月1日の施行日・2年以内という期限・5万円以下の過料という数字さえ押さえておけば、身構えるような制度ではありません。住所の変更が1回だけで書類がすぐ揃う方は、登録免許税1,000円で自分で完結できます。一方、変更の履歴が複雑な方や海外転居歴がある方は、無理に自分で進めようとすると差し戻しで時間を失いがちです。まずはセルフチェックで自分の状況を確認し、必要であれば早めに専門家につながっておきましょう。

本記事は司法書士 今井裕司(愛知第1112号／簡裁認定 第118116号)監修のもと、一般的な情報提供を目的として作成しています。登記の要否・具体的な手続きは事案により異なります。最新の制度・書式は法務省・法務局の公式情報でご確認ください。

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